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都市計画法に基づく開発許可について
開発許可等に関する各種申請のために来庁される際は、電話での予約が必要です。
開発許可や市街化調整区域内での建築行為に関する各種申請は、計画地や既存建築物の状況等について詳しくお聞きすることとなり、個々の対応に時間がかかることが多いため、来庁される際は電話での予約が必要です。
これは、予約なしで来庁された方を長時間お待たせしたり、次の予約の関係から対応ができなくなることがないようにするためです。
予約なく来庁された場合、長時間お待ちいただくか後日来庁いただく場合もありますのでご了承ください。
また、年末年始、年度末及び祝祭日前などは大変予約が込み合いますので、協議日時が1週間から10日程度先になることもあります。早めの予約をお願いします。
なお、開発登録簿の閲覧や許可書等の受取り、不足書類や修正図面、工事着手届の提出等については事前の予約は必要ありません。
開発許可(建築許可)不要証明書の交付(省令第60条)
建築基準法に基づく建築確認を受ける際、都市計画法の規定に基づく開発許可若しくは建築許可が不要であることの証明書の添付を確認検査機関から求められることがあります。
証明書が必要な場合は、市町村を経由し都市計画課開発第一係・第二係まで申請してください。
※確認検査機関によっては議事録等で対応可能な場合もあります。証明願が必要か必ず確認検査機関と協議の上、申請してください。
※証明願の事前協議・相談は行っていませんので、ご了承ください。
1 開発許可制度の趣旨
都市計画法(以下「法」といいます。)では、都市計画区域を、既存市街地及びおおむね10年以内に市街化を促進する区域としての「市街化区域」と、当面原則として市街化を抑制すべき区域としての「市街化調整区域」に区域区分(法第7条)し、段階的かつ計画的に市街化を図ることとしています。
開発許可制度は、このような市街化区域及び市街化調整区域の制度を担保することで都市の周辺部における無秩序な市街化を防止すること、並びに都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けることにより良質な宅地水準を確保することを目的とした制度です。
2 開発行為の定義(都市計画法第4条第12項)
「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物(コンクリートプラント等の第一種特定工作物及びゴルフコース、1ヘクタール以上の墓園等の第二種特定工作物)の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
「土地の区画形質の変更」とは、次の⑴から⑶までのいずれか一つに該当する行為をいいます。
土地の区画形質の変更について [PDFファイル/458KB]
⑴ 区画の変更
・開発区域内における道路(位置指定道路を含む。)、里道、水路等の公共施設の新設又は廃止を行うことをいいます。
・単なる分合筆のみを目的としたいわゆる権利区画の変更は該当しません。
・いわゆる「2項道路」(建築基準法第42条第2項の規定により、「建築基準法上の道路」とみなされる道)において、道路の中心線からの水平距離2メートルの線を道路の境界線とみなす場合(セットバック)は区画の変更に該当しません。
⑵ 形の変更
・盛土(もりど)又は切土(きりど)を行う造成行為により土地の形状を変更することをいいます。
・盛土又は切土の前後における地盤の高さの差が50cm未満の造成行為については、形の変更に該当しないため、開発行為とはなりません。
⑶ 質の変更
・農地などの宅地以外の土地を建築物等の建築の用に供するために宅地に変更することをいいます。
3 開発許可の規制対象規模
開発許可を受ける必要のある開発行為の規模は次のとおりです。
◆都市計画区域
線引都市計画区域
(1)市街化区域:1,000平方メートル以上の開発行為
(2)市街化調整区域:原則として全ての開発行為
非線引都市計画区域 3,000平方メートル以上の開発行為
◆準都市計画区域
3,000平方メートル以上の開発行為
◆都市計画区域及び準都市計画区域以外
1ヘクタール以上の開発行為
4 開発許可を要しない開発行為
法第29条第1項及び第2項の各号の規定により、以下の開発行為については許可不要となります。
⑴ 一定規模未満の開発行為(法第29条第1項第1号)
市街化区域:1,000平方メートル未満
非線引都市計画区域・準都市計画区域:3,000平方メートル未満
⑵ 市街化区域以外の区域内の農林漁業のための建築物及びその業務に従事する者の住宅に係る開発行為(法第29条第1項第2号、第2項第1号)
⑶ 公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がない建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為(法第29条第1項第3号、第2項第2号)
⑷ 都市計画事業の施行として行う開発行為(法第29条第1項第4号、第2項第2号)
⑸ 土地区画整理事業の施行として行う開発行為(法第29条第1項第5号)
⑹ 市街地再開発事業の施行として行う開発行為(法第29条第1項第6号)
⑺ 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為(法第29条第1項第7号)
⑻ 防災街区整備事業の施行として行う開発行為(法第29条第1項第8号)
⑼ 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地であって、竣功認可の告示を受けていないものにおいて行う開発行為(法第29条第1項第9号、第2項第2号)
⑽ 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為(法第29条第1項第10号、第2項第2号)
⑾ 通常の管理行為、軽易な開発行為等(法第29条第1項第11号、第2項第2号)
⑿ 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内における1ヘクタール未満の開発行為(法第29条第2項)
5 開発許可申請(法第29条第1項)
開発許可に係る基準は、法第33条に規定する技術基準及び法第34条に規定する市街化調整区域における立地基準から構成されます。
技術基準(法第33条第1項の各号)
良好な市街地の形成を図るため、宅地に一定の水準を保たせようとすることを目的として以下のとおり技術基準が定められています。
詳細は「都市計画法に基づく開発行為等の審査基準」(以下「審査基準」といいます。)9ページから40ページをご参照ください。
⑴ 予定建築物等の用途が用途地域等の制限に適合していること(第1号)
⑵ 道路、公園等が適切に設計されていること(第2号)
⑶ 排水施設が適切に設計されていること(第3号)
⑷ 給水施設が適切に設計されていること(第4号)
⑸ 地区計画が定められているときは、当該地区計画に適合していること(第5号)
⑹ 公共施設及び予定建築物の用途の配分が適切に定められていること(第6号)
⑺ 地盤の沈下、崖崩、出水等の災害を防止するため、開発区域内の土地について、地盤の改良、擁壁又は排水施設の設置等の必要な安全措置が講じられていること(第7号)
⑻ 原則として災害危険区域などの災害防止上支障のある土地を含まないこと(第8号)
⑼ 1ヘクタール以上の開発行為について、必要に応じて樹木の保存、表土の保全等の措置が講じられていること(第9号)
⑽ 1ヘクタール以上の開発行為について、必要に応じて騒音、振動等による環境防止上必要な緩衝帯が設けられていること(第10号)
⑾ 40ヘクタール以上の大規模開発について、鉄道等輸送の面から支障がないこと(第11号)
⑿ 申請者に開発行為を行うための必要な資力・信用があること(第12号)
⒀ 工事施行者に工事を完成させるために必要な能力があること(第13号)
⒁ 開発区域内の関係権利者の同意を得ていること(第14号)
立地基準(法第34条の各号)
市街化調整区域において行う開発行為については、法第33条に規定する技術基準に加えて、次の各号に掲げる立地基準のいずれかに該当する場合でなければ許可することができません。
ただし、第二種特定工作物については、立地基準は適用されません。
詳細は審査基準41ページから60ページをご参照ください。
⑴ 開発区域の周辺の地域に居住する者の用に供する公益施設又はこれらの者の日常生活に必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場等のための開発行為(第1号)
⑵ 市街化調整区域内の鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な建築物等のための開発行為(第2号)
⑶ 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする事業の用に供する建築物等のための開発行為(第3号)
⑷ 農林漁業の用に供する建築物又は市街化調整区域内において生産される農林水産物の処理、貯蔵、加工に必要な建築物等のための開発行為(第4号)
⑸ 特定農山村法に規定する所有権移転等促進計画に適合している農林業等活性化基盤施設の建築のための開発行為(第5号)
⑹ 都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者の行う他事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業に必要な建築物等のための開発行為(第6号)
⑺ 市街化調整区域内の既存工場の事業と密接な関連がある事業に必要な建築物等のための開発行為(第7号)
⑻ 市街化区域内に建築することが不適当な危険物の貯蔵又は処理に供する建築物等のための開発行為(第8号)
⑼ 災害危険区域等開発行為を行うのに適当でない区域に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物の建築等のための開発行為(第8号の2)
⑽ 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所、給油所等のための開発行為(第9号)
⑾ 地区計画等の区域内において、当該地区計画等に適合する建築物等のための開発行為(第10号)
⑿ 市街化区域に隣接・近接する一定の地域のうち、都道府県、政令市、中核市等(以下「都道府県等」という。)の条例で指定する区域内において、当該条例に適合する建築物等のための開発行為(第11号)
⒀ 周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県等の条例で定められた開発行為(第12号)
⒁ 市街化調整区域が定められた際、自己の居住又は業務のための建築物等を建築する目的で所有権等を有していた者が、当該日から6か月以内に届け出て、5年以内に行う開発行為(第13号)
⒂ 開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもの(第14号)
※審査基準の「§1-7-⒂ 開発審査会の議を経て認められる開発行為」を参照
6 開発行為の変更許可申請(法第35条の2)
次の事項に変更が生じる場合は変更許可を受ける必要があります。
詳細は審査基準61ページをご参照ください。
(1) 開発区域の位置、区域、規模
(2) 開発区域内において予定される建築物又は工作物の用途
(3) 開発行為に関する設計
(4) 工事施行者(自己外又は1ヘクタール以上の自己業目的の開発行為に限る。)
(5) 自己用・非自己用、居住用・業務用の別
(6) 市街化調整区域内において行う開発行為については、当該開発行為が該当する法第34条の号及びその理由
(7) 資金計画
7 開発行為に係る建築等の制限
開発行為完了前の建築制限(法第37条)
開発許可を受けた土地においては、工事完了公告がなされるまでは、原則として建築等はできません。
ただし、開発工事の工程上又は施行上やむを得ないと認められる場合(工期の短縮はこれに該当しません。)については、建築制限の解除の承認を受けることができます。
詳細は審査基準64ページをご参照ください。
開発許可を受けた土地における建築等の制限(法第42条)
開発許可を受けた土地については、用途地域等が定められている場合を除き、開発許可時の予定建築物等以外の建築物等の建築は、原則としてできませんが、知事が当該開発区域における利便の増進若しくはその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めた場合等は、建築許可を受けることができます。
詳細は審査基準66ページから69ページをご参照ください。
8 市街化調整区域の建築許可申請(法第43条)
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で行われる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設にあたっては、都道府県知事等の建築許可を受ける必要があります。建築許可の基準は以下のとおりです。
技術基準(令第36条第1項第1号)
次の基準に適合していることが必要です。
詳細は審査基準72ページをご参照ください。
(1) 排水施設が、敷地内下水を有効に排出できるよう配置され、その排出によって周辺の土地に溢水等の被害を及ぼさないこと
(2) 地盤改良、擁壁の設置等安全上必要な措置がとられていること
立地基準(令第36条第1項第3号)
次の基準のいずれかに該当する場合でなければ許可することができません。
詳細は審査基準72ページから75ページをご参照ください。
●法第34条第1号から第10号までに規定する建築物又は第一種特定工作物
●都道府県等の条例で指定する区域内において行う建築行為等で、建築物等の用途が都道府県等の条例に適合するもの
●都道府県等の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
●法第34条第13号に該当する者が建築する建築物等(当該都市計画の決定又は変更の日から5年以内に開発行為が完了するものに限る。)
●市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で建築又は建設することが困難又は不適当と認められるもので、あらかじめ開発審査会の議を経たもの
9 開発許可関係申請手数料
手数料は申請時に福岡県領収証紙により納付してください。
各手続に係る申請手数料は次のとおりです。
10 農家住宅に係る開発許可不要証明の取扱いについて
農家住宅(都市計画法に基づく開発許可制度において、市街化調整区域内(※)で農業を営む方の居住の用に供する建築物のことをいいます。)は、都市計画法第29条第1項第2号に該当するため、開発許可が不要です。
(※)本県(北九州市、福岡市、久留米市及び大任町を除く。)において市街化調整区域を有する市町村は次の19市町村です。
大牟田市、中間市、小郡市、筑紫野市、春日市、大野城市、宗像市、太宰府市、古賀市、福津市、みやま市、糸島市、那珂川市、篠栗町、志免町、新宮町、久山町、粕屋町、苅田町
農家住宅の建築に係る開発許可不要証明を申請する際は、各市町村の農業委員会が発行する耕作証明等、農家住宅を建築しようとする方が農業従事者であることを確認できる書類を添付する必要があります。これらの書類の請求等諸手続きについては、開発許可不要証明を受けようとする農家住宅が所在する市町村の農業委員会までお問い合わせください。
また、予定建築物が農家住宅として取り扱うためには、以下の要件にすべて合致する必要がありますので、御留意ください。
(1)申請者は、自ら農業を営むものであることが必要です(名義貸しは認められません)。「自ら農業を営むもの」について、被傭者や兼業者は含みますが、臨時的従業者(従事する日数が年間60日未満の者)は含みません。また、認められる農家住宅は、1世帯につき1戸までです。
なお、申請者が住宅等を有している場合は、農家住宅としては原則認められませんので御注意ください。
(2)経営耕作面積が農家住宅の敷地を除いて1,000平方メートル(10アール)以上あることが必要です。農家住宅の敷地とすることを目的として自己が所有する農地を転用することにより、経営耕作面積がこの面積未満となる場合等は、農家住宅に該当しないものとして取り扱います。
(3)農地と農家住宅とは同じ地域内(原則は同じ行政区)でなければなりません。
ただし、行政区を跨いでいても、農地と農家住宅の計画地とが近接し、効率的に農業を営むために適切であると考えられる位置関係にある場合は、許可不要として取り扱う場合があります。この場合は、農地と農家住宅の計画地との位置関係が分かる資料(地図等)を添付してください。
開発許可の権限を有する市町村
下記の「政令市・中核市」及び「全部事務処理市町村」においては、都市計画法(以下「法」といいます。)の他、それぞれの許可権者が定める条例や審査基準に基づき事務を行います。また、法令の解釈もそれぞれの市町に任されています。
県では、県が開発許可事務を行う56市町村以外の市町における開発許可等の問合せ等にお答えすることはできません。
開発許可に関する問合せや相談は、必ず、対象となる土地や建築物が存在する市町にお願いします。
政令市・中核市
・政令市:北九州市、福岡市
・中核市:久留米市
地方自治法に定める政令市・中核市は、法第29条第1項に基づき、開発許可の権限を有しています。また、これらの市は、法第78条第1項に基づき開発審査会を設置しており、法第34条第14号に係る許可等はそれぞれの市の開発審査会で審査されます。
全部事務処理市町村
大任町
福岡県事務処理の特例に関する条例の一部改正により、平成29年4月1日に都市計画法に基づく開発許可等の事務を大任町に移譲しました。
お問合せ先
区分 |
許可権者 |
担当部局名 |
連絡先 |
北九州市、福岡市、久留米市及び大任町を除く市町村(56市町村) |
福岡県 |
建築都市部都市計画課 開発第一係・開発第二係 |
092-643-3715(直通) |
政令市 |
北九州市 |
都市戦略局 計画部 開発指導課 開発指導第一係・開発指導第二係 |
093-582-2644(直通) |
福岡市 |
住宅都市局建築指導部開発・建築調整課 開発指導第1係・開発指導第2係 |
092-711-4587(東区、博多区、城南区及び早良区担当) 092-711-4588(中央区、南区及び西区担当) |
|
中核市 |
久留米市 |
都市建設部都市計画課 |
0942-30-9343(直通) |
全部事務処理市町村 |
大任町 |
事業課 |
0947-63-3001(直通) |
開発登録簿について
法第46条及び第47条に基づき、開発登録簿(調書、土地利用計画図及び開発完了公告の写し)を調製し、閲覧場所において閲覧の用に供しています。
開発登録簿の閲覧方法
1 閲覧場所
県庁 都市計画課 (南棟7階)
※県土整備事務所や開発区域の所在する各市町村の都市計画部局では閲覧できません。
必ず県庁の都市計画課までお越しください。
※開発区域が北九州市、福岡市、久留米市及び大任町に所在する開発登録簿は、各市町で調製して
いますので、閲覧の際は各市町までお問合せください。
2 閲覧が可能な日
県庁の開庁日
3 閲覧時間
午前9時から正午まで、午後1時から午後4時30分まで
※正午から午後1時までは閲覧窓口を閉鎖しているため、閲覧できませんのでご了承ください。
開発登録簿の写しの交付
開発登録簿の写しの交付を申請する場合は、開発登録簿の写しの交付請求書を提出してください。申請は閲覧窓口でのみ受け付けています(郵送での申請は受け付けていません。)。
<手数料>
開発登録簿1件につき470円の手数料がかかります。
手数料は福岡県領収証紙により納付してください。
注意事項
・お調べになりたい土地が開発許可を受けているかについて、電話やメール等での問合せには対応しておりません。必ず開発登録簿によりご自身でご確認ください。
・開発登録簿を閲覧する際、写真撮影をしていただくことは可能です。ただし、開発区域の所在を示した地図(ゼンリン住宅地図)は写真撮影できません。
・開発登録簿を閲覧する際は、開発登録簿閲覧票を提出してください。
・開発登録簿の整理等のため、閲覧できないときがあります。(事前に閲覧所に掲示)。
・「敷地内の擁壁が開発許可を受けた際に造られたものか確認したい」という問い合わせが多く寄せられますが、申請時期の古いものは土地利用計画図が添付されておらず、開発登録簿で確認できるのは開発行為が完了した区域の地名地番のみとなっているため、擁壁を造られた当時の申請者等に確認してください。
・その他、閲覧の際は係員の指示に従ってください。
(参考)福岡県開発登録簿閲覧規則
条例・規則
審査基準
様式集
(注)以下のリンクは新しいウィンドウで開きます。
開発許可申請等手続にあたっての注意事項
平成26年9月定例県議会において、「県の機関における行政書士法の遵守徹底の適正化と行政手続法・行政手続条例の遵守に関する請願」が提出され、同年10月7日に採択されました。
この請願を踏まえ、法令遵守の観点から、都市計画法に基づく開発許可申請等の受付に際し、窓口来庁者の本人確認、代理人申請の場合は委任状の確認をさせたいただくことになりましたので、御協力をお願いします。
お願いする具体的な内容は、以下のチラシで御確認願います。また、委任状の様式は任意としますが、以下の様式例を参考としてください。
【実施時期】 平成28年5月2日から
〇行政書士でない方が、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類を作成することを業とすることは、他の法律に別段の定めがある場合を除き、行政書士法違反となりますので、刑事罰が科される場合があります。
福岡県の所管する区域における開発許可等の状況(開発区域の所在市町村、開発区域の面積等)に関するデータを掲載しています。