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都市計画法に基づく開発許可について
【お知らせ】「都市計画法に基づく開発行為等の審査基準」を令和７年１０月１日付けで一部改正しました。
審査基準の新旧対照表ならびに改正後の審査基準は以下のとおりです。
「都市計画法に基づく開発行為等の審査基準」新旧対照表（令和７年１０月１日改正） [PDFファイル／1.1MB]
「都市計画法に基づく開発行為等の審査基準」（令和７年１０月１日改正） [PDFファイル／4.71MB]
【お知らせ】都市計画法に基づく開発許可等の担当部署が変更となりました。
都市計画法に基づく開発許可等に関する各種申請の受付や審査等の事務担当課については、令和７年４月８日から「開発・盛土指導課」に変更となりました。
【連絡先】建築都市部開発・盛土指導課開発第一係・開発第二係（県庁北棟７階）
※執務室の場所は「県庁北棟７階」に移転しています。
電話：０９２－６４３ー３７１５／FAX：０９２ー６４３ー３７６１
開発許可等に関する各種申請のために来庁される際は、電話での予約が必要です。
開発許可や市街化調整区域内での建築行為に関する各種申請は、計画地や既存建築物の状況等について詳しくお聞きすることとなり、個々の対応に時間がかかることが多いため、メールでのお問い合わせには対応しておりません。
お手数をおかけいたしますが、事前に開発・盛土指導課まで電話で予約いただき、来庁されてご相談をお願いします。
予約なく来庁された場合、長時間お待ちいただくか後日来庁いただく場合もありますのでご了承ください。
また、年末年始、年度末及び祝祭日前などは大変予約が込み合いますので、協議日時が１週間から10日程度先になることもあります。早めの予約をお願いします。
なお、開発登録簿の閲覧や許可書等の受取り、不足書類や修正図面、工事着手届の提出等については事前の予約は必要ありません。
関連ページ
（注）リンクは別ページへジャンプします。
- 開発許可等の許可権者と窓口
- 開発登録簿の閲覧・写しの交付申請
- 開発許可等に係る条例・規則・審査基準・様式集
- 開発許可（建築許可）不要証明書の交付（省令第60条）
- 福岡県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例に基づく土地の区域の指定状況
都市計画法に基づく開発許可制度の概要
１ 開発許可制度の趣旨
都市計画法（以下「法」といいます。）では、都市計画区域を、既存市街地及びおおむね10年以内に市街化を促進する区域としての「市街化区域」と、当面原則として市街化を抑制すべき区域としての「市街化調整区域」に区域区分（法第７条）し、段階的かつ計画的に市街化を図ることとしています。
開発許可制度は、このような市街化区域及び市街化調整区域の制度を担保することで都市の周辺部における無秩序な市街化を防止すること、並びに都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けることにより良質な宅地水準を確保することを目的とした制度です。
２ 開発行為の定義（都市計画法第４条第12項）
「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物（コンクリートプラント等の第一種特定工作物及びゴルフコース、１ヘクタール以上の墓園等の第二種特定工作物）の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
「土地の区画形質の変更」とは、次の⑴から⑶までのいずれか一つに該当する行為をいいます。
土地の区画形質の変更について [PDFファイル／458KB]
⑴ 区画の変更
・開発区域内における道路（位置指定道路を含む。）、里道、水路等の公共施設の新設又は廃止を行うことをいいます。
・単なる分合筆のみを目的としたいわゆる権利区画の変更は該当しません。
・いわゆる「２項道路」（建築基準法第42条第２項の規定により、「建築基準法上の道路」とみなされる道）において、道路の中心線からの水平距離２メートルの線を道路の境界線とみなす場合（セットバック）は区画の変更に該当しません。
⑵ 形の変更
・盛土（もりど）又は切土（きりど）を行う造成行為により土地の形状を変更することをいいます。
・盛土又は切土の前後における地盤の高さの差が50cm未満の造成行為については、形の変更に該当しないため、開発行為とはなりません。
⑶ 質の変更
・農地などの宅地以外の土地を建築物等の建築の用に供するために宅地に変更することをいいます。
３ 開発許可の規制対象規模
開発許可を受ける必要のある開発行為の規模は次のとおりです。
◆都市計画区域
線引都市計画区域
（１）市街化区域：1,000平方メートル以上の開発行為
（２）市街化調整区域：原則として全ての開発行為
非線引都市計画区域 3,000平方メートル以上の開発行為
◆準都市計画区域
3,000平方メートル以上の開発行為
◆都市計画区域及び準都市計画区域以外
１ヘクタール以上の開発行為
４ 開発許可を要しない開発行為
法第29条第１項及び第２項の各号の規定により、以下の開発行為については許可不要となります。
⑴ 一定規模未満の開発行為（法第29条第１項第１号）
市街化区域：1,000平方メートル未満
非線引都市計画区域・準都市計画区域：3,000平方メートル未満
⑵ 市街化区域以外の区域内の農林漁業のための建築物及びその業務に従事する者の住宅に係る開発行為（法第29条第１項第２号、第２項第１号）
⑶ 公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がない建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為（法第29条第１項第３号、第２項第２号）
⑷ 都市計画事業の施行として行う開発行為（法第29条第１項第４号、第２項第２号）
⑸ 土地区画整理事業の施行として行う開発行為（法第29条第１項第５号）
⑹ 市街地再開発事業の施行として行う開発行為（法第29条第１項第６号）
⑺ 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為（法第29条第１項第７号）
⑻ 防災街区整備事業の施行として行う開発行為（法第29条第１項第８号）
⑼ 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地であって、竣功認可の告示を受けていないものにおいて行う開発行為（法第29条第１項第９号、第２項第２号）
⑽ 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為（法第29条第１項第10号、第２項第２号）
⑾ 通常の管理行為、軽易な開発行為等（法第29条第１項第11号、第２項第２号）
⑿ 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内における１ヘクタール未満の開発行為（法第29条第２項）
５ 開発許可申請（法第29条第1項）
開発許可に係る基準は、法第33条に規定する技術基準及び法第34条に規定する市街化調整区域における立地基準から構成されます。
技術基準（法第33条第１項の各号）
良好な市街地の形成を図るため、宅地に一定の水準を保たせようとすることを目的として以下のとおり技術基準が定められています。
詳細は「都市計画法に基づく開発行為等の審査基準」（以下「審査基準」といいます。）９ページから42ページをご参照ください。
⑴ 予定建築物等の用途が用途地域等の制限に適合していること（第１号）
⑵ 道路、公園等が適切に設計されていること（第２号）
⑶ 排水施設が適切に設計されていること（第３号）
⑷ 給水施設が適切に設計されていること（第４号）
⑸ 地区計画が定められているときは、当該地区計画に適合していること（第５号）
⑹ 公共施設及び予定建築物の用途の配分が適切に定められていること（第６号）
⑺ 地盤の沈下、崖崩、出水等の災害を防止するため、開発区域内の土地について、地盤の改良、擁壁又は排水施設の設置等の必要な安全措置が講じられていること（第７号）
⑻ 原則として災害危険区域などの災害防止上支障のある土地を含まないこと（第８号）
⑼ １ヘクタール以上の開発行為について、必要に応じて樹木の保存、表土の保全等の措置が講じられていること（第９号）
⑽ １ヘクタール以上の開発行為について、必要に応じて騒音、振動等による環境防止上必要な緩衝帯が設けられていること（第10号）
⑾ 40ヘクタール以上の大規模開発について、鉄道等輸送の面から支障がないこと（第11号）
⑿ 申請者に開発行為を行うための必要な資力・信用があること（第12号）
⒀ 工事施行者に工事を完成させるために必要な能力があること（第13号）
⒁ 開発区域内の関係権利者の同意を得ていること（第14号）
立地基準（法第34条の各号）
市街化調整区域において行う開発行為については、法第33条に規定する技術基準に加えて、次の各号に掲げる立地基準のいずれかに該当する場合でなければ許可することができません。
ただし、第二種特定工作物については、立地基準は適用されません。
詳細は審査基準43ページから62ページをご参照ください。
⑴ 開発区域の周辺の地域に居住する者の用に供する公益施設又はこれらの者の日常生活に必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場等のための開発行為（第１号）
⑵ 市街化調整区域内の鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な建築物等のための開発行為（第２号）
⑶ 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする事業の用に供する建築物等のための開発行為（第３号）
⑷ 農林漁業の用に供する建築物又は市街化調整区域内において生産される農林水産物の処理、貯蔵、加工に必要な建築物等のための開発行為（第４号）
⑸ 特定農山村法に規定する所有権移転等促進計画に適合している農林業等活性化基盤施設の建築のための開発行為（第５号）
⑹ 都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者の行う他事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業に必要な建築物等のための開発行為（第６号）
⑺ 市街化調整区域内の既存工場の事業と密接な関連がある事業に必要な建築物等のための開発行為（第７号）
⑻ 市街化区域内に建築することが不適当な危険物の貯蔵又は処理に供する建築物等のための開発行為（第８号）
⑼ 災害危険区域等開発行為を行うのに適当でない区域に存する建築物又は第一種特定工作物に代わるべき建築物又は第一種特定工作物の建築等のための開発行為（第８号の２）
⑽ 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所、給油所等のための開発行為（第９号）
⑾ 地区計画等の区域内において、当該地区計画等に適合する建築物等のための開発行為（第10号）
⑿ 市街化区域に隣接・近接する一定の地域のうち、都道府県、政令市、中核市等（以下「都道府県等」という。）の条例で指定する区域内において、当該条例に適合する建築物等のための開発行為（第11号）
⒀ 周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県等の条例で定められた開発行為（第12号）
⒁ 市街化調整区域が定められた際、自己の居住又は業務のための建築物等を建築する目的で所有権等を有していた者が、当該日から６か月以内に届け出て、５年以内に行う開発行為（第13号）
⒂ 開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもの（第14号）
※審査基準の「§１－７－⒂ 開発審査会の議を経て認められる開発行為」を参照
６ 開発行為の変更許可申請（法第35条の２）
次の事項に変更が生じる場合は変更許可を受ける必要があります。
詳細は審査基準63ページをご参照ください。
(1) 開発区域の位置、区域、規模
(2) 開発区域内において予定される建築物又は工作物の用途
(3) 開発行為に関する設計
(4) 工事施行者（自己外又は１ヘクタール以上の自己業目的の開発行為に限る。）
(5) 自己用・非自己用、居住用・業務用の別
(6) 市街化調整区域内において行う開発行為については、当該開発行為が該当する法第34条の号及びその理由
(7) 資金計画
７ 開発行為に係る建築等の制限
開発行為完了前の建築制限（法第37条）
開発許可を受けた土地においては、工事完了公告がなされるまでは、原則として建築等はできません。
ただし、開発工事の工程上又は施行上やむを得ないと認められる場合（工期の短縮はこれに該当しません。）については、建築制限の解除の承認を受けることができます。
詳細は審査基準66ページをご参照ください。
開発許可を受けた土地における建築等の制限（法第42条）
開発許可を受けた土地については、用途地域等が定められている場合を除き、開発許可時の予定建築物等以外の建築物等の建築は、原則としてできませんが、知事が当該開発区域における利便の増進若しくはその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めた場合等は、建築許可を受けることができます。
詳細は審査基準68ページから71ページをご参照ください。
８ 市街化調整区域の建築許可申請（法第43条）
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で行われる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設にあたっては、都道府県知事等の建築許可を受ける必要があります。建築許可の基準は以下のとおりです。
技術基準（令第36条第１項第１号）
次の基準に適合していることが必要です。
詳細は審査基準74ページをご参照ください。
(1) 排水施設が、敷地内下水を有効に排出できるよう配置され、その排出によって周辺の土地に溢水等の被害を及ぼさないこと
(2) 地盤改良、擁壁の設置等安全上必要な措置がとられていること
立地基準（令第36条第１項第３号）
次の基準のいずれかに該当する場合でなければ許可することができません。
詳細は審査基準74ページから77ページをご参照ください。
●法第34条第１号から第10号までに規定する建築物又は第一種特定工作物
●都道府県等の条例で指定する区域内において行う建築行為等で、建築物等の用途が都道府県等の条例に適合するもの
●都道府県等の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
●法第34条第13号に該当する者が建築する建築物等（当該都市計画の決定又は変更の日から５年以内に開発行為が完了するものに限る。）
●市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で建築又は建設することが困難又は不適当と認められるもので、あらかじめ開発審査会の議を経たもの
９ 開発許可関係申請手数料
手数料は申請時に福岡県領収証紙により納付してください。
各手続に係る申請手数料は次のとおりです。
福岡県における開発許可制度の運用状況
福岡県の所管する区域における開発許可等の状況（開発区域の所在市町村、開発区域の面積等）に関するデータを掲載しています。
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