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農地を転用するには？
農地転用許可制度（農地法第４条、第５条）
１ 農地転用とは？
農地や採草放牧地※を人為的にそれ以外のものにする行為のことを農地転用といい、具体的には農地等に区画形質の変更を加えて住宅、工場等の施設の用地にしたり、道路、山林等の用地にする行為などが該当することになります。また、農地の形質には何ら変更を加えない場合でも、農地をそのまま資材置場に利用する場合など、人の意志によって農地を耕作の目的に供されない状態にするものは農地転用に該当することになります。
※農地転用許可制度では、農地と採草放牧地をまとめて農地等と表現することがあります。
２ 制度の概要
農地の農業上の利用と農業以外の土地利用との調整を図りつつ、優良農地を確保するとともに、住宅、工場等の無秩序な立地による農業環境の悪化を防止して農業上の土地利用が合理的に行われるようにするために、農地を転用したり、転用することを目的として農地等の所有権等の権利移転・設定を行う場合には、事前に県知事（農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」といいます。）の区域内にあっては、指定市町村の長）の許可が必要となります。ただし、市街化区域内の農地を転用する場合には、事前に農業委員会へ届出を行うことで、許可を受ける必要はありません。
※農地転用のための農地、採草放牧地の売買の際の注意事項を、「６ 農地転用を目的とした農地の売買の際に気を付けること」に記載しています。農地、採草放牧地を転用するために売買を行う際には御確認ください。
３ 許可申請の手続き
（１）許可の区分
|
農地法 |
許可が必要な場合 |
許可申請者 |
許可権者 |
|---|---|---|---|
|
第４条 |
農地の所有者が農地を転用する場合 |
転用を行う者（農地所有者） |
県知事 指定市町村長 |
|
第５条 |
農地、採草放牧地を転用するため売買等を行う場合 |
売主（農地所有者）と買主（転用事業者） |
県知事 指定市町村長 |
＊農地が４ヘクタールを超える場合には、あらかじめ農林水産大臣に協議することとされています。
＊福岡県内の指定市町村は福岡市、久留米市及び那珂川市です。
（２）許可の流れ
申請の窓口は、その農地の所在する市町村農業委員会です。
※農業委員会は、農業委員会等に関する法律に基づいて各市町村に設置される行政委員会です。個別の市町村農業委員会の情報につきましては各市町村のホームページ等から御確認ください。各市町村のホームページへのリンクは福岡県内市町村へのリンク集(新しいウインドウで開きます。)に掲載しています。
申請から許可までの流れは、次のとおりです。
許可の流れ [PDFファイル／157KB]（新しいウインドウで開きます。）
※行政書士でない方が、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類を作成することを業とすることは、行政書士法違反となり、刑事罰が科される場合があります。
（３）許可申請書類
許可申請の際に提出する書類の様式例は次の県ホームページに掲載しています。
農地転用許可申請等の必要書類・様式例について（新しいウインドウで開きます。）
※農地転用事業の進捗状況報告書・完了報告書、資材置場等の事業実施報告書等も上のページに掲載しています。
※届出書の様式等については各市町村農業委員会にお問合せください。
４ 許可の基準
（１）農地区分及び許可方針（立地基準）
優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を次のように区分し、農業生産への影響の少ない第３種農地から順次転用されるようにしています。
|
区分 |
営農条件、市街地化の状況 |
許可の方針 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可（農振法第８条第４項の農用地利用計画において指定された用途の場合等に許可） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（農業公共投資後８年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可（土地収用法第２６条の告示に係る事業等の公益性の高い事業の用に供する場合等に許可（第１種農地の場合より厳しい） |
|
第１種農地 |
おおむね１０ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等、良好な営農条件を備えている農地 |
原則不許可（土地収用法対象事業（太陽光発電設備除く）等の公益性の高い事業の用に供する場合等に許可） |
| 第２種農地 | 鉄道の駅からおおむね５００メートル以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 | 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可 |
| 第３種農地 | おおむね３００メートル以内に鉄道の駅がある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 | 原則許可 |
（２）一般基準（立地基準以外の基準）
立地基準に適合する場合であっても、次のいずれかに該当する場合は許可されません。
ア 農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
- 必要な資力及び信用があると認められない場合
- 転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていない場合
- 許可を受けた後、遅滞なく転用目的に供する見込みがない場合
- 転用事業の施行に関して行政庁の免許、許可、認可等の処分を必要とする場合において、これらの処分がなされなかったこと又はこれらの処分がなされる見込みがない場合
- 申請農地と一体として事業目的に供する土地を利用できる見込みがない場合
- 申請面積が事業目的から見て適正と認められない場合
- 転用事業が工場、住宅等の施設の用に供される土地の造成のみを目的としている場合（例外規定あり）等
イ 周辺の農地に係る営農条件に支障を生じるおそれがあると認められる場合
- 土砂の流出又は崩壊その他の災害を発生させるおそれがあると認められる場合
- 農業用用排水施設の有する機能に支障を生じるおそれがあると認められる場合
- その他の周辺の農地に係る営農条件に支障を生じるおそれがあると認められる場合
ウ 地域における農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
エ 仮設工作物の設置等の一時的な利用に供するために農地を転用した場合において、その利用に供された後に農地に復元される見込みがないと認められる場合
農地法に基づく「申請に対する処分」に係る審査基準 [PDFファイル／487KB]（新しいウインドウで開きます。）
５ 違反転用に対する処分等
農地を転用したり、転用のために農地や採草放牧地を売買等する場合には、農地転用許可を受けなければいけません。また、許可後において許可目的を変更する場合や、転用事業者が他の転用事業者に事業を承継する場合には、事業計画変更の手続きが必要となります。
この許可を受けないで無断で農地を転用した場合や、転用許可に係る事業計画どおりに転用していない場合には、農地法に違反することになり、工事の中止や原状回復等の命令がなされる場合があります。また、３年以下の懲役や３００万円以下（法人の場合は１億円以下）の罰金に処せられることがあります。
農地法に基づく「不利益処分」に係る処分基準 [PDFファイル／115KB]（新しいウインドウで開きます。）
６ 農地転用を目的とした農地の売買の際に気を付けること
農地転用を目的とした農地の売買の際には次の事項についてお気を付けください。
（１）農地が転用できる見込みを確認してください
農地転用を目的とした農地の売買をする場合、農地等が市街化区域に所在する場合以外は、農地転用許可がなければ農地の所有権の移転ができません（農地等が市街化区域内に所在する場合は市町村農業委員会への届出で足ります。）。
売買契約を締結する前に、農地転用許可の見込みがあるか、市町村農業委員会に御確認されることをお勧めします。
（２）契約書の内容をしっかり確認してください
農地等の売買契約締結後に農地転用ができなかった場合や契約を解除したい場合に、売買契約の締結の際に受け取った手付金の返還等でトラブルになることが懸念されます。
農地等の契約の際は、解除条件や手付金の取扱（契約書の中で「手付金の額」、「手付」、「手付解除」等として記載されていることが多いです。）、特約条項等の内容をよく確認して十分に理解してから契約しましょう。
（３）転用許可を受けるまでは農地所有者が農地をきちんと利用・管理をしてください
農地転用許可前の農地等の転用は農地法違反になります。
売買契約に基づく手付金を受け取ったり、契約代金全額を受け取ったり、農地等の登記について所有権移転の仮登記が完了したりしても、農地転用許可を受けなければ農地等の所有権は農地所有者のままです。
農地転用許可を受けなければ売買の相手方に農地等を有効に引き渡すことができません。そのため、農地転用許可を受けるまでは、農地所有者又は耕作者が農地等を適正に利用・管理する必要があります。
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