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準都市計画区域での建築行為等に関する許可制度・規制内容
準都市計画区域の内容
準都市計画区域については、一定規模以上の開発行為については許可を受けなければならず、また、建築基準法により、建築物を建築しようとする場合には建築主事の確認が必要になるとともに、建築基準法の集団規定が適用されます。
（１）開発許可制度
建築物、工作物を設置する目的で行う開発行為について、良好な宅地水準を確保するため、許可（注）を受ける必要があります。都市計画区域外では、10,000平方メートル以上の開発行為について許可が必要でしたが、準都市計画区域では3,000平方メートル以上の開発行為について許可が必要になります。ただし、3,000平方メートル以上の開発行為であっても、農林漁業用倉庫などの建築を目的として行われる開発行為は許可不要とされています。
（注）許可：北九州市・福岡市・久留米市・大任町については、当該市町長の許可。その他の市町村については、福岡県知事の許可。
１）開発行為
主として建築物の建築又は特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
- 土地の区画の変更とは、道路等によって土地利用形態としての区画の変更をすること。
- 土地の形の変更とは、切土、盛土等によって土地の形状を物理的に変更すること。
- 土地の質の変更とは、農地や池沼を宅地にする等といった土地の有する性質を変更すること。
２）開発許可の基準
開発許可を受けるには、開発区域が接する道路幅員、開発区域内の道路幅員、公園、排水施設、給水施設、擁壁等の規模、構造等が法の定める「技術基準」に適合する必要があります。
たとえば、開発区域が接する道路幅員の技術基準（接道要件）は、住宅を目的とする開発行為については、原則6メートル以上、それ以外の場合は原則9メートル以上必要です。
（２）建築規制の適用
建築物を建築（10平方メートル以内の増築は除く）する場合は、建築基準法に基づき、着工前に建築確認申請を提出し、確認済証の交付を受けなければなりません。また、工事が完了したときは、検査を受ける必要があります。
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低の基準を定めて、生命、健康、財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的としています。準都市計画区域内においては、建築物が集団で存している土地の機能確保や適正な市街地環境の確保を図るための規定（いわゆる集団規定）により、敷地と道路との関係、建築物の用途、形態などの制限を受けます。
１）敷地と道路との関係（建築基準法第43条）
建築物の敷地は、道路（幅員4メートル以上）に2メートル以上接していなくてはなりません。建築物の敷地が、幅員1.8メートル以上かつ4メートル未満で特定行政庁が指定する道路に接する場合、その中心線から2メートルの敷地後退を行うことにより建築が可能となります。
また、条例により共同住宅などは規模に応じ道路に4メートルまたは6メートル以上接する必要があります。
２）用途地域（建築基準法第48条）
低層の住宅の専用地域である第一種低層住居専用地域から工業の利便の増進を図るための専用地域である工業専用地域まで13の地域があります。このほか、用途地域の指定がない区域では１万平方メートルを超える店舗等の立地が制限されます。
３）容積率、建ぺい率制限（建築基準法第52条、第53条）
- 容積率
建築物の延べ床面積を敷地面積で除したものです。
用途地域の指定のない区域は、50パーセント、80パーセント、100パーセント、200パーセント、300パーセント又は400パーセントのうち特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し都道府県都市計画審議会の審議を経て定めたものとなります。 - 建ぺい率
建築面積（建築物の水平投影面積）を敷地面積で除したものです。
用途地域の指定のない区域は、30パーセント、40パーセント、50パーセント、60パーセント又は70パーセントのうち特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し都道府県都市計画審議会の審議を経て定めたものとなります。
各準都市計画区域の容積率及び建ぺい率については、こちらをご覧ください
４）高さ制限（建築基準法第56条）
- 道路斜線制限
前面道路の幅員、さらには緩和措置により道路境界線から建物を後退して建てる距離により、道路から一定の範囲内で建築物の各部分の高さを制限するものです。 - 隣地斜線制限
隣地境界線からの水平距離による建築物の高さの制限で、斜線制限の勾配が1.25（主に住居系地域）の建築物は高さ20メートルを超える部分について、斜線制限の勾配が2.5（主に商業系、工業系）の建築物は31メートルを超える部分について制限を受けます。
用途地域の指定がない区域の斜線制限の勾配は、1.25又は2.5のうち特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し都道府県都市計画審議会の審議を経て定めたものとなります。
各準都市計画区域の道路斜線制限及び隣地斜線制限については、こちらをご覧ください
５）日影規制による中高層建築物の高さの制限（建築基準法56条の2）
福岡県内では、条例により住居系用途等の指定がなされている地域について、日影規制の適用を受ける場合があります。用途地域の指定がない区域については、日影規制による高さの制限はありません。